Kelderbouw in Rotterdam: alles wat je moet weten

Kelderbouw betekent dat onder een woning, gebouw, tuin of nieuwbouwproject extra ruimte wordt gerealiseerd. Dat kan een volledige extra woonlaag zijn, maar bijvoorbeeld ook een werkkamer, slaapkamer, berging, wijnkelder, fitnessruimte, technische ruimte, speelkamer of thuisbioscoop. Moderne bouwtechnieken maken het mogelijk om ook bestaande woningen te onderkelderen.

Een kelder in Rotterdam kan vooral interessant zijn op locaties waar bovengronds uitbreiden beperkt mogelijk is. Denk bijvoorbeeld aan woningen in Kralingen, Hillegersberg, Blijdorp, Bergpolder, het Oude Noorden, Middelland, het Nieuwe Westen, Delfshaven of het Scheepvaartkwartier.

Kelderbouw benut de ruimte die zich onder het bestaande perceel bevindt. Dat klinkt eenvoudig, maar technisch komt er veel bij kijken. De bestaande fundering, bodemgesteldheid, grondwaterstand, aangrenzende panden en bereikbaarheid van de bouwlocatie zijn allemaal van invloed op wat er mogelijk is.

Juist in Rotterdam is de ondergrond een belangrijk aandachtspunt. De gemeente geeft aan dat Rotterdam grotendeels is gebouwd op een slappe bodem van veen en klei en dat bodemdaling in delen van de stad een structureel verschijnsel is. Daarom is bij kelderbouw Rotterdam niet alleen het ontwerp van de nieuwe ruimte van belang. Ook de relatie met fundering, bodem en water moet vanaf het begin worden meegenomen.

Een kelder onder een bestaande woning bouwen – ook wel onderkelderen genoemd – verschilt technisch sterk van een kelder realiseren bij nieuwbouw. Het bestaande pand staat immers al op een fundering en moet tijdens het verwijderen van grond veilig worden ondersteund.

Voor Rotterdamse woningen is dat een bijzonder belangrijk aandachtspunt.

Wanneer kan een huis onderkelderd worden?

Niet iedere woning kan zonder onderzoek worden onderkelderd. Het type en de conditie van de bestaande fundering spelen een belangrijke rol, net als de bodem, grondwaterstand, bereikbaarheid, omliggende bebouwing en eventuele kabels en leidingen.

Rotterdam kent een omvangrijke funderingsopgave. De gemeente schat dat ongeveer 120.000 woningen in Rotterdam op houten palen staan en ongeveer 30.000 woningen geen paalfundering hebben. De gemeente heeft daarom een speciale funderingskaart waarop beschikbare informatie over panden en funderingen kan worden bekeken.

Bij oudere bebouwing in bijvoorbeeld Kralingen-Crooswijk, Rotterdam-Noord, Delfshaven, Hillegersberg-Schiebroek en delen van Rotterdam-West is het daarom verstandig om de bestaande fundering vroeg in het kelderontwerp te onderzoeken.

Zo verloopt het onderkelderen van een bestaand huis:

• Funderingsonderzoek en technische haalbaarheidscheck
• Onderzoek naar bodem en grondwater
• Constructief ontwerp en berekeningen
• Bepalen hoe de bestaande woning tijdelijk wordt ondersteund
• Omgevingsvergunning en eventuele afstemming met gemeente, buren en VvE
• Realiseren van bouwkuip en grondwatermaatregelen
• Kelder uitgraven en waterdichte kelderconstructie maken
• Koppeling met de bestaande, aangepaste of herstelde fundering
• Installaties, isolatie en volledige afbouw

Waar je op moet letten

Bij een kelder onder een bestaande woning komen meerdere technische disciplines samen. De woning moet tijdens het uitgraven stabiel blijven, de nieuwe constructie moet waterdicht worden uitgevoerd en de gevolgen voor aangrenzende panden moeten zoveel mogelijk worden voorkomen.

Ook grondwater verdient veel aandacht. Gemeente Rotterdam adviseert eigenaren om ondergrondse ruimtes zoals kelders en souterrains aan zowel de binnen- als buitenzijde waterdicht te maken. Grondwater en regenwater kunnen anders voor vocht- en waterproblemen zorgen. Bij een nieuwe kelder gaat het echter niet alleen om het drooghouden van de eigen ruimte. Een nieuwe ondergrondse constructie kan ook invloed hebben op de grondwaterstroming rondom de woning.

Wanneer daarnaast funderingsproblemen aanwezig zijn, kan het interessant zijn om funderingsherstel en kelderbouw in Rotterdam technisch in één project te onderzoeken. Bouwcon kan beoordelen of het vernieuwen of versterken van de fundering kan worden gecombineerd met het realiseren van een nieuwe kelder.

Wie overweegt een kelder te bouwen in Rotterdam kan bepaalde werkzaamheden zelf uitvoeren, maar de constructieve onderdelen vragen specialistische kennis.

Onder een bestaande woning graven, funderingen aanpassen en een dragende en waterdichte kelderconstructie realiseren brengt aanzienlijke technische risico’s met zich mee.

Zelf kelder bouwen

Een kelder zelf bouwen is niet automatisch verboden, maar vooraf moet worden gecontroleerd welke regels en vergunningen voor het specifieke bouwplan gelden. Gemeente Rotterdam geeft aan dat voor het bouwen, verbouwen of veranderen van een huis, tuin of bedrijfspand een omgevingsvergunning nodig kan zijn. Via het Omgevingsloket kan worden gecontroleerd welke regels voor een project gelden.

Bij sommige Rotterdamse woningen spelen daarnaast monumentale of cultuurhistorische waarden een rol. Rotterdam kent negen rijksbeschermde stadsgezichten. Daaronder bevinden zich bijvoorbeeld Kralingen Midden, Blijdorp-Bergpolder, Delfshaven, het Scheepvaartkwartier, Noordereiland en Heijplaat. Voor dergelijke gebieden kunnen aanvullende regels en welstandseisen gelden.

Zelf uitvoeren lijkt in eerste instantie goedkoper. De kosten voor constructieberekeningen, vergunningen, bodemonderzoek, funderingsvoorzieningen, grondwerk, eventuele bemaling, waterdichting en materialen blijven echter bestaan.

Professioneel traject via Bouwcon

Wil je een kelder onder je woning of tuin? Dan begint een professioneel traject doorgaans met:

• Wensen en gebruik van de kelder bepalen
• Technische haalbaarheid onderzoeken
• Fundering, bodem en grondwater beoordelen
• Vergunningstraject voorbereiden
• Constructief ontwerp en planning maken
• Kelder uitgraven en bouwen
• Installaties en volledige afbouw realiseren

Bouwcon kan het volledige traject van begin tot eind begeleiden, inclusief de technische voorbereiding en afstemming met constructeur, gemeente, buren, VvE en andere betrokken partijen. Dat maakt Bouwcon relevant voor particuliere woningen, VvE’s en ontwikkelingsprojecten in onder andere Kralingen-Crooswijk, Hillegersberg-Schiebroek, Rotterdam-Noord, Delfshaven, Centrum en Rotterdam-West. Bouwcon is specialist in het bouwen van kelders. In verschillende steden als Amsterdam, Den Haag en Haarlem is Bouwcon actief met kelderbouw.

De kosten van kelderbouw in Rotterdam verschillen sterk per woning en bouwlocatie. Daarom is één algemene prijs per vierkante meter niet erg betrouwbaar.

Belangrijke kostenfactoren zijn:

• grootte van de kelder in m²
• bereikbaarheid van woning en bouwplaats
• type en conditie van de bestaande fundering
• grondwaterstand
• bodemgesteldheid
• benodigde grondwatermaatregelen
• bestaande bouw of nieuwbouw
• eventueel funderingsherstel
• installaties en ventilatie
• gewenste afwerking

Het uitdiepen van een bestaande kelder kan minder ingrijpend zijn dan het volledig onderkelderen van een bestaande woning. Een souterrain uitdiepen in Rotterdam of een kruipruimte uitgraven vraagt echter eveneens om constructief onderzoek. Zodra onder het niveau van de bestaande fundering wordt gegraven, moet worden onderzocht hoe de woning veilig kan worden ondersteund.

In Rotterdam speelt daarbij de bodemgesteldheid een bijzondere rol. De stad is grotendeels gebouwd op veen en klei en op sommige locaties daalt de bodem volgens de gemeente meer dan een centimeter per jaar. Ook de bouwlogistiek beïnvloedt de kosten. In dichtbebouwde buurten zoals Kralingen, het Oude Noorden, Middelland, Delfshaven of het Scheepvaartkwartier kan weinig ruimte beschikbaar zijn voor machines, containers en grondafvoer. Juist daarom is een technische en praktische haalbaarheidsstudie vooraf belangrijk.

Tuinkelder in Rotterdam

Een tuinkelder in Rotterdam kan een interessante oplossing zijn wanneer er voldoende ruimte achter of naast de woning beschikbaar is. De kelder wordt dan geheel of gedeeltelijk onder de tuin gerealiseerd. Hierdoor hoeft niet altijd de volledige bestaande woning te worden ondergraven.

Een tuinkelder kan bijvoorbeeld worden gebruikt als:

• kantoor
• fitnessruimte
• speelkamer
• wijnkelder
• berging
• technische ruimte
• extra verblijfsruimte

Met voldoende daglicht, ventilatie, isolatie en een hoogwaardige afwerking kan een comfortabele ruimte ontstaan, terwijl de tuin bovengronds grotendeels behouden blijft. De investering hangt af van de oppervlakte, constructie, bereikbaarheid, fundering, bodem, grondwaterstand en gewenste afwerking. Ook voor een tuinkelder moet daarom vooraf worden bekeken hoe de ondergrond zich gedraagt. Rotterdam wijst er zelf op dat de bodem uit slappe veen- en kleilagen bestaat en dat bodem en grondwater nauw met elkaar samenhangen.

De voordelen van een kelder onder een woning in Rotterdam:

• Meer woon- of gebruiksruimte zonder te verhuizen
• Extra vierkante meters binnen het bestaande perceel
• Mogelijke waardevermeerdering van woning of pand
• Te gebruiken als werkruimte, slaapkamer, studio, berging of wellness
• Interessant wanneer bovengronds uitbreiden beperkt is
• Veel vrijheid in indeling en afwerking
• Kelderbouw kan mogelijk worden gecombineerd met funderingsherstel

Zeker bij een kelder bouwen onder een bestaande woning in Rotterdam of een kelder onder de tuin kan beschikbare ruimte aanzienlijk efficiënter worden gebruikt. Dat kan interessant zijn in gewilde Rotterdamse wijken waar extra vierkante meters moeilijk bovengronds te realiseren zijn.

De subsidies

Voor het bouwen van een nieuwe kelder bestaat doorgaans geen algemene subsidie. Kelderbouw wordt meestal gezien als uitbreiding of verbetering van een bestaand pand. Rond funderingen bestaan in Rotterdam echter wel specifieke regelingen. De gemeente heeft een subsidie voor funderingsonderzoek voor particuliere woningeigenaren. De gemeente betaalt daarbij onder voorwaarden mee aan het laten onderzoeken van de fundering.

Voor daadwerkelijk funderingsherstel bestaat volgens de gemeente geen reguliere subsidie. Er kan onder voorwaarden wel financiering mogelijk zijn via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel wanneer financiering via de eigen bank niet mogelijk is. Wanneer kelderbouw wordt overwogen bij een woning waarvan de fundering mogelijk aandacht nodig heeft, kan het daarom verstandig zijn eerst de funderingssituatie goed in kaart te brengen.

Voor gemeentelijke monumenten bestaan daarnaast afzonderlijke regelingen voor bepaalde onderhouds-, restauratie- en onderzoekswerkzaamheden. Controleer altijd welke regelingen op het moment van aanvragen beschikbaar zijn.

Bij Bouwcon kijken we bij kelderbouw Rotterdam niet alleen naar de ruimte die uiteindelijk ontstaat. Constructie, fundering, bodem, grondwater en omliggende bebouwing vormen samen één technisch geheel. Dat is bij ondergronds bouwen essentieel.

• Grondwaterneutraal bouwen met de Grondwater Bypass

Een kelder vormt onder het maaiveld een fysieke barrière. Wanneer grondwater normaal door de bodem stroomt, kan een nieuwe kelderconstructie invloed hebben op deze stroming. Bouwcon heeft hiervoor de gepatenteerde Grondwater Bypass ontwikkeld. Hiermee kan grondwater langs de kelderconstructie worden geleid, zodat de bestaande grondwaterstroming zoveel mogelijk behouden kan blijven. In Rotterdam is aandacht voor grondwater bijzonder relevant. De gemeente waarschuwt zelf voor grondwater en regenwater in kelders en kruipruimtes en adviseert ondergrondse ruimtes zoals kelders en souterrains waterdicht uit te voeren.

Daarbij speelt in Rotterdam ook de relatie tussen grondwater en houten paalfunderingen. Wanneer houten funderingspalen langdurig droog komen te staan, kan dat problemen veroorzaken. Het gemeentelijke beleid rond hemelwater wijst er daarom onder meer op dat het vasthouden van water op eigen terrein belangrijk kan zijn bij woningen met houten funderingspalen. Grondwaterneutraal bouwen gaat daarmee verder dan alleen zorgen dat de nieuwe kelder droog blijft. Ook de mogelijke invloed van het ondergrondse bouwwerk op de waterhuishouding en omliggende funderingen moet worden meegenomen.

• Maatwerk en begeleiding van begin tot eind

Geen twee Rotterdamse projecten zijn hetzelfde. Een kelder onder een herenhuis in Kralingen vraagt om een andere aanpak dan een souterrain in Blijdorp, een ondergrondse uitbreiding in Hillegersberg of een kelder bij een historisch pand in Delfshaven. Bouwcon kan het volledige proces verzorgen: funderingsonderzoek, haalbaarheidsstudie, bouwadvies, ontwerp, vergunning, constructie, grondwatermaatregelen, kelderbouw en volledige afbouw.

• Kennis van lokale aandachtspunten

Rotterdam kent een grote verscheidenheid aan bebouwing. Naast moderne appartementen en naoorlogse woningbouw zijn er buurten met historische panden, vooroorlogse woningen, monumenten en beschermde stadsgezichten. Zo zijn onder andere Kralingen Midden, Blijdorp-Bergpolder, Delfshaven en het Scheepvaartkwartier beschermd stadsgezicht.

Voor monumenten geldt dat voor wijzigingen, verstoringen of verbouwingen waarbij monumentale waarden in het geding zijn een omgevingsvergunning nodig kan zijn. Ook voor verbouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht kunnen aanvullende vergunningseisen gelden.

Daarnaast kan archeologie relevant zijn. Rotterdam heeft een lange bewoningsgeschiedenis en archeologische resten bevinden zich op verschillende locaties onder dikke lagen zand, klei en veen. Bij diep graafwerk voor een kelder kan daarom per locatie moeten worden onderzocht of archeologische waarden aanwezig zijn. Deze lokale aandachtspunten moeten bij een kelderproject vroeg in het ontwerp worden meegenomen.