Kelderbouw in Den Haag: alles wat je moet weten

Kelderbouw is het realiseren van extra ruimte onder een bestaande woning, tuin of nieuwbouwproject. Dat kan een extra woonverdieping zijn, maar ook een werkkamer, slaapkamer, opslagruimte, fietsenstalling, wellnessruimte, wijnkelder of zelfs een thuisbioscoop. Dankzij moderne bouwtechnieken zijn er steeds meer mogelijkheden om ook bestaande woningen te onderkelderen.

Vooral een kelder in Den Haag kan interessant zijn wanneer uitbreiding in de breedte of hoogte moeilijk is. Denk bijvoorbeeld aan woningen in het Centrum, Zeeheldenkwartier, Statenkwartier, Duinoord, Archipelbuurt, Regentessekwartier, Benoordenhout en delen van Scheveningen.

Kelderbouw benut de ruimte die al onder het perceel aanwezig is. Dat klinkt eenvoudig, maar technisch komt er veel bij kijken. De bestaande fundering, bodemopbouw, grondwaterstand, bereikbaarheid en afstand tot naastgelegen panden zijn allemaal van invloed op de mogelijkheden.

Den Haag kent bovendien verschillende bodemtypen. Onder de stad komen lagen van zand, klei en veen voor. Daardoor kan de ondergrond van locatie tot locatie verschillen en is voorafgaand bodem- en constructief onderzoek belangrijk.

Een kelder onder een bestaande woning bouwen – ook wel onderkelderen genoemd – is technisch iets anders dan een kelder realiseren bij nieuwbouw. Het pand staat er al, de fundering draagt het gebouw en die belasting moet tijdens de werkzaamheden veilig worden opgevangen.

Juist bij bestaande Haagse woningen vraagt dit om een specialistische aanpak.

Wanneer kan een huis onderkelderd worden?

Niet ieder pand kan zonder onderzoek worden onderkelderd. Bepalend zijn onder andere de staat en het type van de bestaande fundering, de bodemopbouw, de grondwaterstand, de ligging van kabels en leidingen, de afstand tot aangrenzende gebouwen en de bereikbaarheid van de bouwplaats.

Bij oudere woningen in bijvoorbeeld Den Haag-Centrum, Zeeheldenkwartier, Duinoord, Regentessekwartier, Archipelbuurt en Scheveningen kan de bestaande constructie sterk verschillen van woning tot woning. Daarom begint een goed plan voor een kelder onder een bestaande woning altijd met onderzoek.

Zo verloopt het onderkelderen van een bestaand huis:

• Funderingsonderzoek en technische haalbaarheidscheck
• Onderzoek naar bodem en grondwater
• Constructief ontwerp en berekeningen
• Bepalen hoe de bestaande woning tijdelijk wordt ondersteund
• Omgevingsvergunning en afstemming met gemeente, buren en eventuele VvE
• Aanbrengen van de bouwkuip en grondwatermaatregelen
• Kelder uitgraven en de waterdichte constructie realiseren
• Koppeling met de bestaande, aangepaste of herstelde fundering
• Installaties, isolatie en volledige afbouw

Waar je op moet letten

Bij een kelder onder een bestaande woning komen meerdere technische uitdagingen samen. De fundering moet tijdens het uitgraven veilig blijven functioneren, de nieuwe kelderconstructie moet waterdicht zijn en de invloed van de werkzaamheden op omliggende panden moet worden beperkt. Ook grondwater verdient in Den Haag bijzondere aandacht. Kelders, souterrains en kruipruimtes kunnen volgens de gemeente onder het grondwaterpeil liggen. Dat hoeft bij een goed ontworpen, waterdichte constructie geen probleem te zijn, maar het maakt een gedegen grondwaterstrategie wel essentieel.

Wanneer ook funderingsherstel nodig is, kan het interessant zijn om funderingsherstel en kelderbouw technisch in één project te onderzoeken. Bouwcon kan beoordelen of dat op een specifieke locatie mogelijk en financieel interessant is.

Als je overweegt een kelder te bouwen in Den Haag, zijn er grofweg twee mogelijkheden: bepaalde werkzaamheden zelf uitvoeren of het traject uitbesteden aan een gespecialiseerd bouwbedrijf zoals Bouwcon.

Zelf kelder bouwen

Een kelder zelf bouwen is wettelijk niet per definitie verboden. Voor eenvoudige afbouw kunnen werkzaamheden soms zelf worden uitgevoerd. Het uitgraven onder een bestaande woning, aanpassen van een fundering en realiseren van een dragende en waterdichte kelderconstructie vragen echter specialistische bouwkundige en constructieve kennis.

Ook moet vooraf worden gecontroleerd welke vergunningen gelden. Bij een verbouwing kan in Den Haag een omgevingsvergunning noodzakelijk zijn. Zeker wanneer een woning in een beschermd stadsgezicht ligt, is aanvullende toetsing relevant.

Den Haag kent zowel rijksbeschermde als gemeentelijk beschermde stadsgezichten. Daaronder vallen bijvoorbeeld Centrum, Duinoord, Statenkwartier, Benoordenhout, Archipelbuurt en Willemspark, Zeeheldenkwartier, Regentessekwartier, Vogelwijk en Scheveningen-Dorp.

Zelf uitvoeren lijkt op papier goedkoper. Kosten voor ontwerp, constructieberekeningen, vergunningen, bodemonderzoek, funderingsvoorzieningen, bemaling, materialen en waterdichting blijven echter bestaan. Fouten bij het ondersteunen van de woning of waterdicht bouwen kunnen juist tot hoge herstelkosten leiden.

Professioneel traject via Bouwcon

Wil je een kelder onder je woning of in je tuin? Dan begint het proces doorgaans met:

• Wensen en doel helder krijgen
• Technische haalbaarheid onderzoeken
• Fundering, bodem en grondwater beoordelen
• Vergunningsaanvraag voorbereiden
• Constructief ontwerp en planning maken
• Kelder uitgraven en bouwen
• Technische installatie en afbouw realiseren

Bouwcon kan het volledige traject van A tot Z begeleiden, inclusief afstemming met gemeente, constructeur, buren, VvE en andere betrokken partijen. Dat maakt Bouwcon relevant voor particuliere woningen, VvE’s en ontwikkelingsprojecten in onder andere stadsdeel Centrum, Segbroek, Scheveningen, Haagse Hout en Loosduinen. In verschillende steden als Amsterdam, Haarlem, Utrecht en Rotterdam is Bouwcon actief met kelderbouw.

De kosten van kelderbouw in Den Haag hangen sterk af van de bestaande situatie.

Belangrijke factoren zijn:

• grootte van de kelder in m²
• bereikbaarheid van woning en bouwplaats
• type en conditie van de fundering
• diepte van het grondwater
• bodemgesteldheid
• benodigde grondwatermaatregelen
• bestaande bouw of nieuwbouw
• eventueel funderingsherstel
• installaties en ventilatie
• gewenste afwerking

De kosten voor het uitgraven of uitdiepen van een kelder hangen vooral af van wat er al aanwezig is. Een bestaande kelder of kruipruimte uitdiepen kan voordeliger zijn dan een volledig nieuwe kelder onder een bestaande woning.

Een souterrain uitgraven in Den Haag bevindt zich qua complexiteit vaak ergens tussen beide situaties. De bestaande fundering, gewenste stahoogte en grondwaterstand bepalen welke constructieve maatregelen nodig zijn.

Ook bouwlogistiek kan in Den Haag veel invloed hebben. In dichtbebouwde buurten zoals Zeeheldenkwartier, Duinoord, Statenkwartier of het Centrum is ruimte voor machines, containers en afvoer van grond vaak beperkt. Wanneer tijdens de bouw gebruik wordt gemaakt van de openbare ruimte, kunnen aanvullende meldingen of vergunningen nodig zijn.

Tuinkelder in Den Haag

Een tuinkelder in Den Haag is een interessante oplossing wanneer er voldoende ruimte achter de woning beschikbaar is. Doordat het werk niet volledig onder de bestaande woning hoeft plaats te vinden, kan de uitvoering in sommige situaties eenvoudiger worden georganiseerd.

Een tuinkelder kan bijvoorbeeld worden gebruikt als kantoor, fitnessruimte, berging, wijnkelder, speelkamer of technische ruimte. Met daglichtvoorzieningen en een hoogwaardige afwerking zijn ook andere gebruiksmogelijkheden denkbaar.

De uiteindelijke investering wordt bepaald door oppervlakte, bereikbaarheid, constructie, bodemgesteldheid, grondwater en afwerkingsniveau. Tijdens graafwerkzaamheden kan grondwater vrijkomen. Wanneer daarvoor bronbemaling nodig is, gelden in Den Haag regels voor het oppompen en afvoeren van grondwater. Afhankelijk van waar het water wordt geloosd, moet dit worden gemeld via het Omgevingsloket.

Daarom brengt Bouwcon vooraf niet alleen de kelderconstructie, maar ook de bodem- en grondwatersituatie in kaart.

De voordelen van een kelder onder een woning in Haarlem

• Meer woonruimte zonder te verhuizen
• Extra vierkante meters binnen het bestaande perceel
• Mogelijke verhoging van de woningwaarde
• Te gebruiken als slaapkamer, werkruimte, studio, berging of wellness
• Interessant wanneer bovengronds uitbreiden moeilijk is
• Minder geluid van buiten in een goed geïsoleerde ondergrondse ruimte
• Mogelijkheid om kelderbouw en funderingsherstel te combineren

Zeker bij een kelder bouwen onder een bestaande woning in Den Haag of een kelder onder de tuin kan veel extra ruimte worden gecreëerd zonder het straatbeeld of de bovengrondse omvang van de woning sterk te veranderen. Dat kan vooral interessant zijn in Haagse buurten waar woningen aantrekkelijk zijn, maar uitbreidingsruimte schaars is.

De subsidies

Voor het bouwen van een nieuwe kelder bestaat in principe geen algemene subsidie, omdat dit meestal als een particuliere uitbreiding van het pand wordt gezien.

In specifieke situaties kunnen werkzaamheden wel onderdeel zijn van een groter project, bijvoorbeeld:

• verduurzaming van de woning
• renovatie of herstel van een monument
• funderingswerkzaamheden
• herontwikkeling van een bestaand pand
• installatie van duurzame techniek

Bij monumentale woningen of panden binnen beschermde gebieden is het verstandig vooraf te onderzoeken welke regelgeving en eventuele financiële regelingen van toepassing zijn.

Bij Bouwcon kijken we bij kelderbouw Den Haag niet alleen naar de ruimte die uiteindelijk ontstaat. Fundering, constructie, bodem, grondwater en omliggende bebouwing vormen samen één technisch geheel. Dat is bij ondergronds bouwen essentieel.

• Grondwaterneutraal bouwen met de Grondwater Bypass

Een kelder vormt onder het maaiveld een fysieke barrière. Wanneer grondwater normaal door die ondergrond stroomt, kan een nieuwe kelderconstructie deze stroming beïnvloeden. Bouwcon heeft hiervoor de gepatenteerde Grondwater Bypass ontwikkeld. Hiermee kan grondwater langs de kelderconstructie worden geleid, zodat de bestaande stroming zoveel mogelijk in stand blijft.

In Den Haag is aandacht voor grondwater belangrijk. De gemeente meet op verschillende locaties in de stad regelmatig de grondwaterstand. Kelders en souterrains kunnen beneden het grondwaterpeil liggen, waardoor een waterdichte constructie en beheersing van grondwater vanaf het ontwerp moeten worden meegenomen.

Grondwaterneutraal bouwen gaat daarmee verder dan alleen zorgen dat de nieuwe kelder droog blijft. Ook de mogelijke invloed van de kelder op de directe omgeving wordt meegenomen.

• Maatwerk en begeleiding van begin tot eind

Geen twee projecten zijn hetzelfde. Een kelder onder een herenhuis in het Statenkwartier vraagt om een andere aanpak dan een souterrain in het Zeeheldenkwartier, een tuinkelder in Benoordenhout of een ondergrondse uitbreiding bij een project in Segbroek.

Bouwcon kan het volledige proces verzorgen: funderingsonderzoek, haalbaarheidsstudie, bouwadvies, ontwerp, vergunning, constructie, grondwatermaatregelen, kelderbouw én afbouw.

• Kennis van lokale aandachtspunten

Den Haag heeft relatief veel beschermde stadsgezichten en monumentale bebouwing. Onder andere Centrum, Duinoord, Statenkwartier, Benoordenhout, Archipelbuurt, Zeeheldenkwartier en Regentessekwartier kennen beschermde delen. Bij een bouwplan in zo’n gebied moet daarom zorgvuldig worden bekeken welke regels voor het specifieke adres gelden.

Ook archeologie kan een rol spelen. In de Haagse bodem bevinden zich archeologische resten uit duizenden jaren geschiedenis. Bij bodemverstorende werkzaamheden beoordeelt de gemeente per locatie of archeologische waarden kunnen worden geraakt. Bij een kelder wordt relatief diep gegraven. Juist daarom is het verstandig deze aspecten vroeg in het ontwerp- en vergunningstraject te controleren.